집을 가지면 내는 세금, 재산세와 종부세 정리

주택을 보유하면 매년 두 가지 보유세를 마주하게 된다. 지방자치단체가 걷는 재산세와, 일정 금액을 넘는 고가 주택에 국세청이 추가로 매기는 종합부동산세다. 두 세금 모두 과세기준일이 매년 6월 1일로 같다. 지방세법 제114조는 "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다"고 정하고 있고, 종합부동산세 역시 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 부과한다. 이날 현재 사실상 소유자가 그해 납세의무자가 되므로, 집을 사거나 이사를 검토하는 사람에게는 매매 잔금일이 6월 1일 전인지 후인지가 한 해 보유세 부담을 가르는 분기점이 된다.

재산세는 어떻게 매겨지나

재산세는 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 부과하고, 세무공무원이 납세고지서를 발급해 걷는 보통징수 방식으로 징수한다. 특별시의 경우 자치구와 특별시가 공동과세하는 구조이지만 부과와 고지는 자치구청장이 맡는다.

주택분 재산세 세율은 과세표준 구간에 따라 네 단계로 나뉜다. 과세표준 6천만원 이하는 0.1%, 6천만원 초과 1억5천만원 이하는 6만원에 6천만원 초과금액의 0.15%를 더하고, 1억5천만원 초과 3억원 이하는 19만5천원에 1억5천만원 초과금액의 0.25%, 3억원 초과는 57만원에 3억원 초과금액의 0.4%를 더해 산출한다.

1세대 1주택자에게는 별도의 특례세율이 있다. 과세기준일 현재 1세대 1주택으로서 공시가격 9억원 이하인 주택에 한해 각 구간 세율을 0.05%포인트씩 낮춰 0.05%·0.1%·0.2%·0.35%를 적용한다. 이 특례세율은 2020년 도입 당시 한시 조항이었으나 2023년 3월 개정으로 연도 한정 문구가 사라졌고, 현행 지방세법(시행 2026.4.24)에 제111조의2로 존속해 2026년에도 적용 중이다.

과세표준과 함께 붙는 세목들

재산세 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 산정한다. 주택의 공정시장가액비율 기본값은 60%다(토지·건축물은 70%). 다만 1세대 1주택으로 인정되는 주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%의 특례비율을 적용한다. 이 비율은 행정안전부가 2026년 4월 22일 시행령 개정안을 입법예고해 6월 1일 시행하면서 2025년과 동일하게 유지됐다. 이 특례비율은 세율을 깎는 제111조의2 특례세율과는 별개 제도이므로 혼동하지 않아야 한다.

재산세 본세 외에 도시지역 안 부동산에는 과세표준의 0.14%인 도시지역분이 붙고, 지방교육세가 재산세액의 20%만큼 더해진다. 단 지방교육세는 도시지역분 재산세액에는 부과되지 않는다.

종합부동산세의 공제와 세율

종합부동산세는 국세로, 주소지 관할 세무서가 세액을 계산해 납세고지서를 발부한다. 재산세를 1차로 시·군·구가 부과한 뒤, 공제액을 넘는 부분에 대해 2차로 세무서가 종부세를 매긴다. 과세표준은 주택 공시가격 합산액에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 구한다.

기본공제액은 일반(다주택) 9억원, 1세대 1주택자 12억원이다. 이는 2023년 각각 6억원에서 9억원으로, 11억원에서 12억원으로 올린 금액이 2026년에도 그대로 유지된 것이다. 세율은 2주택 이하가 0.5%부터 2.7%까지, 3주택 이상이 0.5%부터 5.0%까지의 누진 구조다. 12억원 이하 구간까지는 두 경우 모두 0.5%·0.7%·1.0%로 같고, 3주택 이상은 12억원 초과분부터 2.0%·3.0%·4.0%·5.0%로 중과된다. 법인은 누진 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율을 적용받는다. 2023년의 세율 완화와 2주택자 중과 폐지는 2026년에도 유지되고 있다.

1세대 1주택자의 세액공제

1세대 1주택자는 산출세액에서 두 가지 세액공제를 받을 수 있다. 고령자 세액공제는 만 60세 이상 65세 미만 20%, 65세 이상 70세 미만 30%, 70세 이상 40%다. 장기보유 세액공제는 보유기간 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%다. 두 공제는 중복 적용할 수 있으나 합계 한도는 80%다. 예컨대 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)라면 합이 90%지만 80%까지만 인정된다.

같은 주택에 재산세와 종부세가 겹치는 이중과세는 별도로 조정한다. 종합부동산세법 제9조제3항에 따라 주택분 종부세 과세분에 해당하는 재산세액을 종부세 산출세액에서 공제한다.

납부 일정

주택분 재산세는 산출세액을 절반씩 나눠 1기 7월 16일부터 31일까지, 2기 9월 16일부터 30일까지 두 차례 낸다. 다만 산출세액이 20만원 이하이면 7월에 전액 일괄 부과된다. 참고로 건축물 재산세는 7월, 토지 재산세는 9월에 부과한다. 종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부하며, 기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 평일로 넘어간다. 납부세액이 250만원을 넘으면 분할납부도 가능하다.

출처: 법제처 국가법령정보센터(지방세법·종합부동산세법), 국세청·행정안전부. 2026년 6월 기준.